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O gaúcho Frederico Hexsel (45 anos) trocou o Brasil pelos Estados Unidos há mais de uma década e, nos últimos anos, percebeu o alto potencial de um mercado que tem se revelado tentador e promissor para investidores brasileiros: o de compra e venda de imóveis na terra do Tio Sam, em especial no estado da Flórida – destino preferido dos brasileiros no país. Extremamente antenado e ligado durante as 24h do dia, ele aproveitou a formação em Administração de Empresas pela PUC/RS, o MBA em Finanças Corporativas pela Unisinos e a experiência profissional adquirida no Brasil em bancos e financeiras, onde atuou na captação de clientes, investimentos e tesouraria, para investir e se especializar no novo ramo de negócio. Há dois anos, trabalha como corretor imobiliário nos Estados Unidos, unindo o que mais gosta: a sinergia entre a carreira profissional no mercado financeiro, o contato com pessoas (sim, ele é bastante comunicativo e muito bem relacionado), investimentos e, claro, números!

Adriana Schio: O que levou você a trocar o Brasil pelos Estados Unidos e como conseguiu o Green Card e a cidadania americana?

Frederico Hexsel: As pessoas seguidamente me perguntam como vim parar aqui, aí respondo que assisti a novela América, criei coragem e fui! (risos) Brincadeiras à parte, os Estados Unidos sempre estiveram muito presente na minha vida. O meu pai morou no país na década de 60 para uma temporada de estudos e eu escutava com fascínio as histórias dele, sobre o inverno, as dificuldades de telecomunicações no campus da universidade na época. E ele sempre falava sobre o dia que faríamos a nossa viagem de férias para conhecer o país. Depois, nas minhas viagens de férias em diversas fases da vida, fui nutrindo o sonho e o desejo de morar aqui. E quis o destino, por uma dessas situações da vida, quase que improváveis sob o ponto de vista estatístico, que eu ganhasse o Green Card por meio da minha mãe, que casou novamente com um americano. Isso foi em 2010. A lei americana permite que, após alguns anos com o Green Card, se possa solicitar a cidadania americana. Tenho dupla cidadania. A americana foi obtida em 2016.

Como foi no início e como tem sido a sua trajetória profissional nos Estados Unidos?

Já estava fora do meu núcleo familiar há cerca de oito anos antes de vir para os EUA. Morei nas duas serras do RS, alemã e italiana. Por isso, a ideia de mudar para outro país por si só não me assustava. Mas são muitas novidades e situações de vida que nos confrontam de uma única vez: amigos, idioma, outra cultura, valores diferentes. A tecnologia ajuda bastante na adaptação. Para os gaúchos, criativos em usar o “portunhol”, facilita bastante. Em qualquer lugar se escuta o espanhol. Inclusive call centers de quase todos os tipos de negócios têm opção de atendimento em espanhol. Assisto e acompanho todos os jogos do meu time aí do RS. Qual o time? Melhor não dizer agora, isso sempre dá problema no RS... (risos). Costumo dizer que a Flórida é um país da América Latina emancipado aqui. Existem mercados e restaurantes “brasileiros” praticamente em todas as regiões. Aqui em Orlando tem quatro! Inclusive tem concorrência no preço da picanha! Além disso, a Flórida tem muitas oportunidades na área bancária no que diz respeito a negócios com a América Latina. Após alguns meses, já estava de volta ao mercado financeiro. Segui usando bastante o português nesta nova etapa. A grande diferença foi um ambiente de trabalho em que se ouvia o inglês, claro, mas bastante o espanhol.

Como surgiu o mercado imobiliário no seu foco profissional e por que você passou a se dedicar com afinco a esse novo negócio?

Na realidade, tenho um grande amigo que veio morar aqui. Ficamos em contato, quase que diário, por um ano, conversando sobre a mudança e tudo que envolve essa nova etapa: compra de casa, escola dos filhos, quanto se gasta para viver, quais as melhores áreas para morar e, inclusive, os melhores voos para ir ao Brasil. Uma espécie de consultoria sobre a nova vida. Alguns meses antes da mudança, este amigo veio comprar a casa com a esposa. Levei eles por tudo, procurando informar tudo o que era necessário e julgava importante. Na realidade já estava trabalhando quase como corretor e não tinha me dado conta. Na véspera de eles voltarem ao Brasil, estávamos jantando e ele disse: “por que não fazes o curso de corretor? Conheces muita coisa da Flórida e dos EUA.” Refleti e poucos dias depois decidi levar o assunto adiante. Vi, na ideia, sinergia entre a minha vida no mercado financeiro, clientes, investimentos e números!

O que você, como brasileiro, precisou fazer para atuar como corretor imobiliário no mercado norte-americano?

Boa parte das leis aqui nos EUA são estaduais e quase todas as profissões são regulamentadas e exigem certificação para exercê-las. Existe um grande regulador no estado da Flórida chamado DBPR – Department of Business and Professional Regulation's Application Center. É necessário fazer um curso com carga horária de 63 horas em alguma escola certificada. Inicialmente, tem o exame do curso. Após, a prova do estado da Flórida, gerenciada e regulada pelo DBPR. O índice para aprovação é de 75%. Aqui na Flórida não existe a figura do corretor independente. Necessariamente é obrigatório estar vinculado a um broker (equivalente ao dono da imobiliária). Esse tem um caminho ainda mais longo que o corretor, com várias exigências e requisitos, incluindo curso e também certificação.

E para permanecer atuando como corretor, quais são as exigências?

A cada dois anos é obrigatório fazer um curso de 14 horas. Uma espécie de reciclagem, conhecida por Continue Education. O enfoque é dado às questões de leis e regulações do mercado imobiliário, que é bastante intenso nos EUA.

Como esse mercado é regulamentado e fiscalizado nos Estados Unidos? Existe algum órgão competente além do DBPR ou o governo é responsável pela regulação e fiscalização?

Existem vários reguladores e entidades além do DBPR. A “grande ideia” me parece que segue o modelo do país de uma maneira geral: estimular o livre mercado e também estabelecer uma regulamentação que oferece garantias jurídicas a todos os participantes do mercado e, principalmente, proteger os consumidores de prejuízos financeiros. O profissional que atua no mercado imobiliário e comete alguma “falta” considerada grave está sujeito, em alguns casos, inclusive a processos criminais, conforme leis federais e do estado da Flórida.

Você está vinculado ao grupo De Paula Realty USA. O que o levou a se associar a esse grupo e o que essa parceria agrega no seu trabalho como corretor e para os seus clientes?

A empresa já está há cerca de 38 anos no Brasil, com sede em Santo André/SP, e há mais de 10 anos na Flórida. Esses números com certeza ajudam! O mercado aqui é livre. Posso começar hoje em um broker e, se não estiver satisfeito com a estrutura e suporte, mudo para outro no dia seguinte. Com a De Paula foi casamento no primeiro dia. Considero muito importante a facilidade do contato diário com os sócios da empresa. O mercado é muito dinâmico e precisamos ter agilidade para atender às demandas dos clientes. Levo muito em conta o suporte que oferecemos aos nossos clientes quanto às questões legais do business de uma maneira geral. Temos escritórios de contabilidade e de advocacia nos assessorando. Meu pai, que era professor universitário e consultor na área de estratégia empresarial, sempre dizia: “se tu vendes commodities tens que oferecer serviços com elevado grau de diferenciação e precisas ter diferenciais competitivos”. A estrutura da De Paula me oferece isto. Como disse anteriormente, se não estivesse satisfeito com a estrutura oferecida, colocaria minha licença em outro broker no dia seguinte. Considero imprescindível que os clientes tenham informações claras, precisas e transparentes com a máxima agilidade possível.

Qual é o perfil de imóveis que você trabalha e em quais regiões da Flórida?

Residenciais e comerciais. Atuo na região de Orlando, Miami e arredores. Em Orlando existe também o mercado de locações por temporada, muito procurado por brasileiros. Entendi que não poderia perder também a oportunidade na região de Boca Raton, Fort Lauderdale e Miami. A lei da Flórida permite que eu estabeleça parcerias e atue em conjunto com corretores que trabalham para outros brokers. Tinha convicção de que a escolha de com quem trabalhar como parceiro deveria ser feita com muito critério, afinal tenho um nome e um passado a zelar. Trabalho em parceria com uma corretora que conheço há mais de 30 anos. Somos amigos desde o tempo do colégio, em Porto Alegre. Estamos em linha direta. Vou bastante para aqueles lados. De vez em quando é bom sair do circuito dos parques e aproveitar as praias!

Que tipo de imóveis os brasileiros mais buscam para compra na Flórida? Normalmente é para investimento ou para moradia?

Ambos. Interessante destacar que o mercado de Orlando apresenta uma característica peculiar: Vacation Homes. São as casas que normalmente os proprietários usam no período de férias e nas demais épocas do ano alugam nas plataformas tradicionais de aluguel, como AirBnb, Booking... O mercado de Vacation Homes cresce substancialmente a cada ano.

E como você avalia o mercado de Vacation Homes e de Orlando?

Além dos latinos, a Flórida recebe muitos visitantes para temporadas de alguns meses que, normalmente, buscam fugir do inverno rigoroso do norte dos EUA e do Canadá. Recebe também muitos europeus, principalmente britânicos. Interessante contextualizar que a queda da taxa Selic no Brasil tem gerado um movimento muito interessante para investidores, que querem seguir na renda fixa e desejam obter rendimentos em moeda forte. Números? Em torno de 8%, 9%, 10% ao ano. Eu gosto de ser extremamente conservador e trabalhar com 6% ao ano, considerando o cenário do início de 2020. Mesmo com a valorização do dólar frente ao Real, o preço dos imóveis é muito competitivo em relação ao mercado imobiliário brasileiro. Percebo que tem clientes que, além da rentabilidade, veem este tipo de imóvel como uma poupança em moeda forte, considerando um cenário de rentabilidade mais baixa do que citei anteriormente. Dia desses um me confidenciou: “é a poupança dos meus filhos, para o dia que quiserem fazer a faculdade aqui”. Claro, isso pode mudar. Existe alguma chance de que a economia americana entre em um ambiente recessivo em 2020, pelo que temos visto. Particularmente não me assusto com um eventual cenário com esse viés, porque normalmente as crises e ambientes em tese desfavoráveis geram boas oportunidades para quem tem liquidez. Orlando recebeu 75 milhões de turistas em 2018, e em 2019 o número deve ser maior. Acho que esses números falam por si. Tem muitas coisas interessantes vindo por aí: o trem bala (ou alta velocidade), com previsão de inauguração em 2021, vai ligar Orlando ao sul da Flórida.  Acrescento também o projeto Neocity, que deve colocar Orlando como um dos maiores polos tecnológicos dos EUA.

Comprar um imóvel nos EUA, de modo geral, é mais complicado ou mais simples em comparação ao Brasil?

Mesmo com a questão geográfica normalmente envolvida, diria que não é algo complexo. O fluxo me parece até mais lógico e racional. Hoje, por exemplo, um cliente que compra qualquer imóvel na Flórida, seja financiado ou à vista, pode fazer o closing (equivalente ao dia da escritura no cartório) no consulado americano no Brasil. Sempre digo para os clientes que meu whats está disponível 24 horas por dia. E de fato está! Tem a questão do fuso horário, às vezes perco o sono, mas entendo que preciso ter diferenciais nos serviços e esse é um deles.

É possível para brasileiros terem acesso a financiamentos para aquisição de imóvel nos EUA?

Sim! Existem linhas de financiamento para investidores estrangeiros. Nos EUA existe o profissional, também certificado, chamado Loan Originator, que, em linhas gerais, busca linhas de crédito em diferentes instituições financeiras. Esse profissional é totalmente independente do corretor de imóveis. A decisão da aprovação ou não do financiamento cabe a um outro profissional, também com certificação. Nós, corretores, não temos acesso às informações financeiras do cliente, apenas sempre vamos nos inteirando sobre as possibilidades de aprovação ou não do financiamento. O cliente tem a possibilidade de trabalhar com o Loan Originator que desejar. Como normalmente isso é uma novidade, geralmente direciono para alguns profissionais que tenho relacionamento. Interessante acrescentar que, quando se compra um imóvel novo, muitas vezes é possível conseguir descontos bem interessantes nas despesas de fechamento quando o cliente usa o profissional sugerido pela construtora.   

Quais são os seus planos e projetos futuros na área imobiliária?

Tem um mercado que está no meu plano para 2020: a região de Tampa e Clearwater e as praias do Golfo. Vou com alguma frequência para lazer e sempre coloco como sugestão para quem me pede dicas sobre aonde ir na Flórida. Toda a região é linda e as praias de lá fogem do padrão que estamos acostumados no Brasil. Aproveito para dar uma dica para quem gosta de arte: a poucos minutos de Tampa tem um museu de Salvador Dali. Fantástico!

Para quem tem interesse em adquirir um imóvel nos EUA, o que você recomenda?

Normalmente conversamos sobre as necessidades do cliente e também sobre o orçamento, tanto em relação ao valor da propriedade como uma projeção e simulação dos custos de manutenção do imóvel. Tenho como regra pessoal e filosofia de trabalho respeitar o orçamento do cliente na integralidade. Se ele me diz que o teto é tanto, não envio propriedades de valor maior. Sugiro sempre que, quando encontrar “a casa dos sonhos”, não espere muito. As propriedades entram e saem muito rápido do mercado. Digo a todos que me procurem sempre, estou de portas abertas, mesmo para quem quiser apenas informações para um futuro distante, ou até mesmo se precisar de algum contato aqui na Flórida ou dica para alguma viagem estou à inteira disposição. Meu propósito é oferecer serviços com diferenciação e bom atendimento! Quem sabe um dia não viro embaixador do Rio Grande na Flórida... (risos).